產(chǎn)已經(jīng)成為行業(yè)耳熟能詳?shù)母拍睿?/span>
那么什么物流地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)能力？是銷售、持有、物業(yè)、設(shè)備、融資.......首先你得獲得資源，在整個(gè)流程中的第一步，也是物流地產(chǎn)的初始階段：
那就是拿地，這是物流地產(chǎn)的第一步，也是最難的第一步：
土地是稀缺資源、尤其是物流地產(chǎn)商布局的一線城市、節(jié)點(diǎn)城市，外資的普洛斯、嘉民、安博、蓋世理、樂(lè)歌.....國(guó)資的深國(guó)際、傳化、寶灣 、萬(wàn)科、中儲(chǔ).......自用的京東、中儲(chǔ)、招商局.....數(shù)不清的物流地產(chǎn)商在各個(gè)城市搶奪者倉(cāng)儲(chǔ)用地這種稀缺；
1.了解倉(cāng)儲(chǔ)用地
倉(cāng)儲(chǔ)用地
倉(cāng)儲(chǔ)用地是指國(guó)家、省及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。
倉(cāng)儲(chǔ)用地是工業(yè)用地板塊的子科目：兩者的區(qū)別主要在于用途和土地使用年限；
【倉(cāng)儲(chǔ)用地】：指國(guó)家、省（自治區(qū)、直轄市）及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉(cāng)庫(kù)、油庫(kù)、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。使用年限70年;
【工業(yè)用地】：指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。使用年限50年;
【倉(cāng)儲(chǔ)用地的供應(yīng)】：工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地。工業(yè)用地的范圍大于倉(cāng)儲(chǔ)用地。倉(cāng)儲(chǔ)用地土地出讓金、用電供應(yīng)等比工業(yè)用地有較大優(yōu)惠措施。但各個(gè)地方執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)有差異；
倉(cāng)儲(chǔ)用地在城市的布局中供應(yīng)量很少、在星羅密布的開發(fā)區(qū)里，由于用地集約化程度低、土地產(chǎn)出效率低下、全國(guó)省級(jí)以上開發(fā)區(qū)實(shí)際開發(fā)面積僅占規(guī)劃面積的13.51%，土地閑置率高達(dá)43%；
為什么每一個(gè)開發(fā)區(qū)都會(huì)有倉(cāng)儲(chǔ)用地，作為城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市的規(guī)劃中必須要預(yù)留一定比例的倉(cāng)儲(chǔ)用地，這個(gè)來(lái)源于城鄉(xiāng)規(guī)劃法：
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同時(shí)明確規(guī)定：物流項(xiàng)目用地由倉(cāng)儲(chǔ)配送用地、加工用地、物流商業(yè)用地、運(yùn)輸裝卸用地公共設(shè)施用地五部分組成
由于不創(chuàng)造稅收、這些倉(cāng)儲(chǔ)物流用地最初不被各開發(fā)區(qū)重視，需求購(gòu)買的企業(yè)非常少，普洛斯就是在10年布局階段有一定的前瞻性，取得了這些土地供應(yīng)；
由于城市土地的稀缺性，物流用地穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)和回報(bào)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的階段以后，眾所周知的大量地產(chǎn)商進(jìn)入了工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大家都在爭(zhēng)奪資源，使得政府一再調(diào)控，一地難求成為現(xiàn)階段物流業(yè)面臨的主要問(wèn)題；
2.用地取得的流程
目前的物流用地采取的是招拍掛制度，（土地招標(biāo)、土地拍賣、土地掛牌）國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。《土地法》及國(guó)土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國(guó)有土地。
招拍掛完成后，最后將宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，進(jìn)行公示：
由于工業(yè)土地規(guī)劃的透明度不夠，宣傳力度也不夠。例如土地成交價(jià)、建筑成本及利息等，再將周邊同類物業(yè)的成交價(jià)作為參考， 所以物流用地一直成為不為人知的隱蔽交易；
由于政府是從周邊集體用地、農(nóng)業(yè)用地取得土地資源，所以在征地和拆遷過(guò)程中，大量的工作需要當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)村委會(huì)進(jìn)行征地協(xié)調(diào)，商議青苗費(fèi)、建筑物等的補(bǔ)償；
所以大量的土地被當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的企業(yè)和個(gè)人獲得，大多在招拍掛的流程中，事先進(jìn)行了指定，如果有外部企業(yè)要進(jìn)入流程，都用各種理由進(jìn)行勸解，退出招拍掛。
尤其是有實(shí)力的地產(chǎn)商，也不愿意介入當(dāng)?shù)氐牟疬w和流轉(zhuǎn)過(guò)程中；豐富的征地經(jīng)驗(yàn)告訴地產(chǎn)商、如果強(qiáng)行介入、后期的土方作業(yè)、用工、道路使用，上下水、市政用電，會(huì)早到當(dāng)?shù)氐?/span>巨大反彈，而陷入不能進(jìn)場(chǎng)、不能開挖、不能營(yíng)業(yè)的艱難地步；
3.獲取土地的渠道和程序
獲得土地的渠道分為一手地、和二手地；
1一手地
所謂一手地是指從政府招拍掛制度中取得的土地；
首先遞交政府管委會(huì)主管招商局，項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告，招商局會(huì)審核項(xiàng)目是否符合當(dāng)?shù)氐恼咭?/span>求，和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；這與土地交割價(jià)格，優(yōu)惠措施息息相關(guān)；
如果是政府著力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、可能會(huì)得到零地價(jià)的優(yōu)惠措施；比如知名企業(yè)、帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)稅收的大幅度提升，如富士康、三星等知名的國(guó)際企業(yè)；滿足政府招商引資的KPI指標(biāo)和要求，政府就會(huì)給予巨大的優(yōu)惠傾斜；
遞交立項(xiàng)報(bào)告后與政府簽訂投資協(xié)議，約定土地方位、以及建設(shè)中的各項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)入招拍掛流程，交付定金，通過(guò)公示后繳納土地款項(xiàng)，進(jìn)入建設(shè)流程，取得土地證，建設(shè)規(guī)劃許可證，繳納配套費(fèi)。進(jìn)場(chǎng)施工；
注意事項(xiàng)：
1、由于土地是稀缺資源，對(duì)于大量購(gòu)地的物流地產(chǎn)商，普洛斯、嘉民等外資機(jī)構(gòu)會(huì)聘請(qǐng)很對(duì)原政府部門官員取得土地的立項(xiàng)，審批資格、使其能夠快速的拿到土地、進(jìn)入施工；
2、項(xiàng)目包裝很重要；前期需要了解當(dāng)?shù)卣恼畠A斜度、現(xiàn)階段的考核指標(biāo)，城市發(fā)展方向，例如貴陽(yáng)打造數(shù)字城市，那么落地?zé)o人機(jī)、大數(shù)據(jù)項(xiàng)目事半功倍，如西安打造跨境電商，國(guó)外保稅和貿(mào)易對(duì)接項(xiàng)目就很快通過(guò)審核；
3、一些開發(fā)區(qū)財(cái)政收入較少，那么銷售類企業(yè)將納稅放在當(dāng)?shù)厥谦@得土地資源最有效的一種手段；聯(lián)合一些納稅大戶，共同成立項(xiàng)目公司，以稅源落地為籌碼可迅速獲得土地！
一些知名的制造型品牌企業(yè)，受到各地招商引資的追捧，往往拿地成本較低，獲得土地之后，自用僅占一部份，短時(shí)間用不完全部土地，所以組建合作公司。這是一條拿地的重要途徑。
案例：
2010年，萬(wàn)通實(shí)業(yè)與TCL集團(tuán)簽訂了《進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，雙方出資創(chuàng)辦萬(wàn)通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司，萬(wàn)通持股55%，TCL持股45%。原TCL廠區(qū)經(jīng)過(guò)萬(wàn)通新創(chuàng)收購(gòu)后更名“萬(wàn)通工社”。投資之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分為萬(wàn)通提供了基礎(chǔ)回報(bào)，現(xiàn)成的空余廠房、倉(cāng)庫(kù)的出租，閑置空間的商業(yè)化改造，還有空余土地的建設(shè)銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。
2二手地
所謂二手地是指從企業(yè)手中購(gòu)買，或直接控股企業(yè)獲得土地所有權(quán)；
我國(guó)憲法修正案第二條規(guī)定,“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。
土地禁止買賣，但是可以將有土地使用權(quán)的土地信息發(fā)到土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。所以城鄉(xiāng)規(guī)劃法里對(duì)于工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓有著比較苛刻的規(guī)定：
一、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、研發(fā)用地在一定時(shí)期內(nèi)不宜轉(zhuǎn)讓。二、從工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、研發(fā)項(xiàng)目自身建設(shè)角度考慮不宜分割登記1、按合同約定條件開發(fā)，并如期竣工驗(yàn)收;2、受讓人須是符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)同意，并收回優(yōu)惠政策，補(bǔ)繳原有的讓利退稅額;3、配套的集宿樓、行政辦公用地等不得分割轉(zhuǎn)讓;4、取得房屋產(chǎn)權(quán)證。
所以轉(zhuǎn)讓購(gòu)買二手土地而言，很少通過(guò)正式轉(zhuǎn)讓手續(xù)和協(xié)議進(jìn)行土地所有全的變更，所以大
多采用購(gòu)買土地名下所有權(quán)企業(yè)的名義進(jìn)行；將企業(yè)股份進(jìn)行溢價(jià)置換和購(gòu)買從而達(dá)到購(gòu)買土地的目的；
購(gòu)買二手地有著以下的優(yōu)缺點(diǎn)：
優(yōu)點(diǎn)：土地清晰、大幅縮短項(xiàng)目審批、報(bào)建辦理速度、標(biāo)的物明確清晰；土地用途、土地建審規(guī)劃清晰、地下文勘，地勘清晰，可迅速進(jìn)行施工標(biāo)的物的盡職調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確清晰。
缺點(diǎn)：持有土地企業(yè)的歷史沿革、財(cái)務(wù)糾紛外債情況，信譽(yù)情況，缺乏可靠地了解渠道；容易出現(xiàn)購(gòu)地后產(chǎn)生伊利遺留問(wèn)題；當(dāng)用途和所有人發(fā)生改變，與當(dāng)?shù)卣?guī)劃不符，產(chǎn)生糾紛拿地后規(guī)劃發(fā)生改變，比如提高投資強(qiáng)度、增加綠化面積；增加額外附加條件。
案例：
知名物流地產(chǎn)商安博購(gòu)買了某生態(tài)開發(fā)區(qū)的二手倉(cāng)儲(chǔ)用地；由于當(dāng)?shù)卣畬?shí)施廁所革命，在原有設(shè)計(jì)上在道路顯著位置添加了不低于50平方米的公共廁所，導(dǎo)致上下管網(wǎng)，外立面形象、道路發(fā)生巨大的變化，增加了巨大規(guī)劃成本和設(shè)計(jì)難度；
后記
拿到土地是物流地產(chǎn)項(xiàng)目的第一步，首先在一個(gè)城市進(jìn)行土地的開發(fā)和使用，盡職調(diào)查是首先應(yīng)該進(jìn)行的；
根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行土地選擇，如大型RDC需要郊區(qū)的土地、城市配送需要臨近城市的土地，冷鏈要求當(dāng)?shù)氐墓╇姾碗娋W(wǎng)情況優(yōu)良，跨境電商需要臨近保稅區(qū)；
城市配送可以考慮樓庫(kù)、公路快運(yùn)中轉(zhuǎn)企業(yè)如德邦需要雙面月臺(tái)裝卸；大型快銷品企業(yè)如聯(lián)合利華需要12米凈高以符合4層貨架擺置；
而大部分物流地產(chǎn)商沒(méi)有明確的產(chǎn)業(yè)定位，為布局而拿地，不了解物流行業(yè)，在沒(méi)有客戶意向的情況下，按照標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)的形式進(jìn)行建設(shè)，然后再進(jìn)行招商，就會(huì)產(chǎn)生空置期、與投資測(cè)算極不吻合，還有前期測(cè)算價(jià)格往往就高不就低，使得在實(shí)際倉(cāng)庫(kù)租賃中，不能變動(dòng)價(jià)格，導(dǎo)致較高的空置率；
不管用何種方式拿地，對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地僅僅是第一步，最核心問(wèn)題是如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資收益最大化，這就取決于地塊價(jià)值評(píng)估、項(xiàng)目定位策略及后續(xù)招商運(yùn)營(yíng)成敗。
土地參考指標(biāo)
1、投資強(qiáng)度：
項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計(jì)算公式：投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資÷項(xiàng)目總用地面積
其中：項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價(jià)款。
2、容積率：
項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積
建筑物層高超過(guò)8米的，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
3、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：
項(xiàng)目用地范圍內(nèi)行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）占總用地面積的比例。計(jì)算公式：行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積÷項(xiàng)目總用地面積×100%
當(dāng)無(wú)法單獨(dú)計(jì)算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時(shí)，可以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計(jì)算得出的分?jǐn)偼恋孛娣e代替。
4、建筑系數(shù)：
項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)服務(wù)的構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。計(jì)算公式：建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場(chǎng)用地面積）÷項(xiàng)目總用地面積×100%
5、綠地率：
綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。計(jì)算公式：綠地率=規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積÷項(xiàng)目總用地面積×100%；
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